REITs คืออะไร ? เคล็ดลับลงทุนอย่างยั่งยืนในอสังหาฯ แบบง่าย ๆ

รู้จักกับ REITs ตัวเลือกการลงทุนในอสังหาฯ ที่นักลงทุนมือใหม่สามารถเข้าถึงได้แม้จะมีงบจำกัด

REITs หรือ กองทุนทรัสต์ คืออีกหนึ่งช่องทางที่ช่วยให้นักลงทุนมือใหม่สามารถเข้าถึงการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ด้วยเงินลงทุนเริ่มต้นเพียง 1,000 บาท แต่สามารถสร้าง Passive Income ให้คุณได้อย่างต่อเนื่อง แล้ว REITs คืออะไร มือใหม่จะเริ่มต้นลงทุนอย่างไร ติดตามแบบละเอียดได้ในบทความนี้ครับ

REITs คืออะไร ?

REITs (Real Estate Investment Trusts) หรือ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ คือ การลงทุนรูปแบบหนึ่งที่มีความคล้ายคลึงกับกองทุนรวม โดย REITs จะทำการรวบรวมเงินจากนักลงทุน เพื่อนำไปลงทุนในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ เช่น อาคาร, ตึกสำนักงาน, โรงแรม, คลังสินค้า หรือแม้แต่ห้างทรัพย์สินค้า เป็นต้น แล้วนำรายได้ที่เกิดขึ้นจากการลงทุน เช่น ค่าเช่า ค่าบริการสถานที่ หรือกำไรจากการขาย มาจ่ายเป็นเงินปันผลแก่นักลงทุนครับ

หรืออธิบายแบบง่าย ๆ และเห็นภาพ คือ กองทรัสต์ก็เหมือนกับการที่คุณและเพื่อนรวมเงินกันซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่า และนำรายได้จากการปล่อยเช่ามาแบ่งกันนั่นเองครับ

REITs มีโครงสร้างการทำงานยังไง?

REITs ทำงานโดยระดมเงินทุนจากนักลงทุนผ่านการเสนอขายหน่วยทรัสต์ (หน่วยกองทุน) แล้วนำเงินดังกล่าวไปลงทุนในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถสร้างรายได้ โดยสามารถแบ่งโครงสร้างและกลไกการทำงาน ดังนี้ 

• REITs มีสถานะเป็น “กองทรัพย์สิน” ที่ Trustee ทำหน้าที่เป็นผู้ดูแลและตรวจสอบผลประโยชน์ของนักลงทุน 
• มีผู้จัดการกองทรัสต์ (REITs Manager) ทำหน้าที่เป็นผู้ดูแลการลงทุน กำหนดแผนกลยุทธ์ รวมถึงดูแลจัดการด้านผลตอบแทนที่นักลงทุนจะได้รับ
• นักลงทุนจะต้องได้รับเงินปันผลตอบแทนอย่างน้อย 90% ของกำไรสุทธิ (ตามเงื่อนไขที่กำหนด)
• นักลงทุนสามารถซื้อ-ขายหน่วย REITs ได้ผ่านตลาดหลักทรัพย์เหมือนกับหุ้นทั่วไป
• โดยนักลงทุนจะครอบครองสินทรัพย์ได้ในรูปแบบของกรรมสิทธิ์โดยตรง (Freehold) หรือสิทธิการเช่า (Leasehold)

ทำไม REITs ถึงเป็นทางลัดสู่ ‘รายได้แบบเจ้าของ’ ?

การที่ REITs คือทางลัดของการมีรายได้แบบการเป็นเจ้าของ เนื่องจาก การลงทุนในกองทรัสต์สามารถให้ปันผลตอบแทนสูงถึง 90% ของกำไรสุทธิในแต่ละปีตามที่ได้ระบุไว้ ซึ่งกำไรที่ว่านี้มากจากการเก็บค่าเช่าหรือค่าบริการของทรัพย์สินที่กองทุนถือครองไว้ ซึ่งถือเป็นรายได้ประจำคล้ายคลึงกับเจ้าของกิจการครับ ทำให้นักลงทุนสามารถมีรายได้ประจำที่มั่นคงคล้ายกับการเป็นเจ้าของกิจการ แต่ไม่ต้องลงทุนเงินหลายล้านหรือดูแลทรัพย์สินเอง

Trustee คือใคร ? 

Trustee คือ บริษัทหรือสถาบันทางการเงินที่ทำหน้าที่เป็นผู้ดูแลและถือกรรมสิทธิ์ในสินทรัพย์ โดย Trustee มีหน้าที่หลัก คือ ปฏิบัติหน้าที่เพื่อรักษาผลประโยชน์และคุ้มครองผู้ลงทุน รวมถึงการจัดการผู้ดูแลกองทรัสต์ (REITs Manager) ให้ปฏิบัติหน้าที่ตามที่กฎหมายกำหนดครับ

ประเภทของ REITs ที่นักลงทุนควรรู้

สำหรับกองทุน REITs สามารถแบ่งออกเป็น 2 ประเภทใหญ่ คือ REITs ตามสิทธิ์การถือครอง และ REITs ตามกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนครับ 

1. กอง REITs ตามสิทธิ์การถือครอง  

• Freehold REIT : เป็นกองทรัสต์รูปแบบหนึ่งที่เข้าไปซื้ออสังหาริมทรัพย์แบบเป็นเจ้าของจริง กล่าวคือ นักลงทุนจะได้รับสิทธิประโยชน์เต็มที่ 100% เช่น สามารถได้รับเงินจากการปล่อยเช่าและปันผลจากกำไร หรือได้รับส่วนต่างจากกำไรกรณีขายอสังหาริมทรัพย์แล้วมูลค่าเพิ่ม

• Leasehold REIT : เป็นกองทรัสต์รูปแบบหนึ่งที่เข้าไปซื้อสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ เช่น สัญญาเช่าแบบ 10 ปี หรือ 30 ปี เป็นต้น โดยนักลงทุนจะได้รับสิทธิในการรับผลตอบแทนหรือกำไรจากการเก็บค่าเช่าหรือให้บริการอสังหาฯ เท่านั้น และเมื่อสิ้นสุดสัญญาเช่า กองทรัสต์จำเป็นต้องต่อสัญญาหรือคืนทรัพย์สินแก่เจ้าของ ซึ่งอาจส่งผลต่อมูลค่าของสินทรัพย์

2. กอง REITs ตามกลุ่มอสังหาฯ ที่ลงทุน

• Retail REIT : การลงทุนในอสังหาฯ กลุ่มเพื่อการค้าปลีก เช่น ห้างสรรพสินค้า เป็นต้น
• Office REIT : ลงทุนในอสังหาฯ กลุ่มตึกสำนักงาน ออฟฟิศ หรืออาคารธุรกิจอื่น ๆ
• Industrial REIT : ลงทุนในอสังหาฯ กลุ่มโรงงานหรือคลังสินค้า เป็นต้น
• Residential REIT : ลงทุนในอสังหาฯ กลุ่มที่อยู่อาศัย เช่น บ้านจัดสรร อพาร์ตเมนต์ หรือคอนโด เป็นต้น
• Health Care REIT : ลงทุนในอสังหาฯ กลุ่มเพื่อสุขภาพ เช่น โรงพยาบาลหรือบ้านพักผู้สูงอายุ เป็นต้น
• Lodging/Resorts REIT : ลงทุนในอสังหาฯ กลุ่มโรงแรมหรือรีสอร์ท
• Self-storage REIT : ลงทุนในอสังหาฯ กลุ่มพื้นที่เช่าสำหรับการเก็บทรัพย์สินหรือสิ่งของ
• Telecommunications REIT : ลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานด้านการสื่อสาร เช่น เสาโทรคมนาคม
• Data Center REIT : ลงทุนในอสังหาฯ กลุ่มอาคารหรือสถานที่สำหรับจัดเก็บข้อมูล
• Diversified REIT : ลงทุนในอสังหาฯ ในรูปแบบของการกระจายประเภททรัพย์สิน
• Specialty REIT : ลงทุนในอสังหาฯ เฉพาะทาง เช่น โรงภาพยนตร์ ป้ายโฆษณา หรือที่ดินเพาะปลูก เป็นต้น

ทีมงาน Gotradehere ขอแชร์ : ในประเทศไทย สามารถพบเห็น REITs ประเภท Leasehold REITs ได้มากกว่าแบบ Freehold REIT เนื่องจาก อสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งอยู่ในทำเลทองหรือพื้นที่การค้าจะให้สิทธิการเช่าระยะยาวมากกว่าการขายเพื่อเปลี่ยนผู้ถือกรรมสิทธิ์ เนื่องจากมีข้อกำหนดด้านกฎหมายและราคาของอสังหาริมทรัพย์ที่สูงมาก

ข้อดีและความเสี่ยงของการลงทุนใน REITs

ข้อดีของการลงทุนใน REITs

ความเสี่ยงของการลงทุนใน REITs

เลือก REITs อย่างไรสำหรับนักลงทุนมือใหม่

เนื่องจากกอง REITs ในตลาดหลักทรัพย์ไทยมีหลากกองด้วยกัน และในแต่ละตัวก็มีความแตกต่างกัน ไม่ว่าจะเป็น ด้านผลตอบแทน อสังหาฯ ที่ลงทุน หรือแม้แต่ความเสี่ยง กล่าวคือ ไม่ใช่ว่ากอง REITs ทุกตัวจะให้ผลตอบแทนดีหรือเหมาะกับสไตล์การลงทุนของคุณ ดังนั้น การเลือกกอง REITs จึงมีความสำคัญกับนักลงทุนมือใหม่เป็นอย่างมาก โดยมีเทคนิคสำคัญในการเลือก REITs ดังนี้

1. อัตราเงินปันผลตอบแทนย้อนหลัง (Dividend Yield)

Dividend Yield ถือเป็นตัวชี้วัดที่ช่วยบอกว่านักลงทุนจะได้รับผลตอบแทนจากเงินปันผลเป็นกี่เปอร์เซ็นต์จากราคาลงทุนต่อหน่วย ณ ช่วงเวลานั้น โดยสามารถคำนวณได้ด้วยสูตร ดังนี้

Dividend Yield = (เงินปันผลต่อปี ÷ ราคาหน่วยลงทุน) × 100

โดยการใช้ข้อมูลย้อนหลังนี้ จะช่วยให้นักลงทุนประเมินได้ว่า กอง REITs มีความคุ้มค่ามากเพียงพอเมื่อเทียบกับเงินลงทุนหรือไม่ แล้วอัตราเงินปันผลตอบแทนย้อนหลังประมาณไหนถึงเรียกว่าดี ? คำตอบคือ คุณจำเป็นจะต้องดูควบคู่ไปกับปัจจัยอื่น ๆ ด้วยเช่นกันครับ ซึ่งคุณสามารถศึกษาต่อได้ในหัวข้อถัดไปครับ 

2. วิเคราะห์คุณภาพทรัพย์สิน (Property Quality)

การวิเคราะห์คุณภาพทรัพย์สินมีความสำคัญสำหรับการประเมินกอง REITs เพราะทรัพย์สินที่กอง REITs ถือครอบครองเปรียบเสมือนแหล่งรายได้หลักที่นักลงทุนจะได้รับผลตอบแทนครับ หากทรัพย์สินไม่มีคุณภาพ อาจส่งผลต่อเงินปันผลที่นักลงทุนจะได้รับในอนาคตนั่นเอง โดยการวิเคราะห์คุณภาพทรัพย์สินเบื้องต้นอาจประเมินด้วยปัจจัยดังต่อไปนี้

• ทำเลที่ตั้งดี 
• อาคารใหม่ / การดูแลดี
• ดีไซน์ทันสมัย 
• สิ่งอำนวยความสะดวกครบ 
• ประเภทของการถือของทรัพย์สิน

นอกจากนี้ การวิเคราะห์คุณภาพทรัพย์สินสามารถสะท้อนให้เห็นถึง Dividend Yield ด้วยเช่นกัน หาก Dividend Yield สูงผิดปกติ อาจบ่งบอกได้ว่า ราคาต่อหน่วยลดลงซึ่งอาจมีผลมาจากคุณภาพของทรัพย์สินมีปัญหาครับ

กล่าวคือ การวิเคราะห์คุณภาพทรัพย์สินจะช่วยให้คุณแยกระหว่าง Dividend Yield ที่ดีหรือไม่ดีได้อย่างมีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้นนั่นเองครับ

3. ตรวจสอบคุณภาพกอง REITs

การตรวจสอบคุณภาพกอง REITs เป็นอีกหนึ่งสิ่งที่นักลงทุนควรตรวจสอบและไม่ควรมองข้าม ไม่ว่าจะในเรื่องของ ผลประกอบการในอดีต โครงสร้างหนี้ ความสามารถในการจ่ายปันผล ความโปร่งใสในการให้ข้อมูล รวมถึงประสบการณ์ของผู้จัดการกองทรัสต์ เพราะการตรวจสอบคุณภาพกอง REITs ก่อนตัดสินใจลงทุน จะช่วยลดความเสี่ยงและช่วยคัดกรอง REITs ที่ดีที่สุดสำหรับตัวนักลงทุนครับ

เพราะการลงทุนที่ดี ไม่ใช่แค่การดูตัวเลข แต่ต้องดูคนที่อยู่เบื้องหลังและปัจจัยอื่น ๆ ร่วมด้วยครับ

เริ่มต้นลงทุน REITs ยังไง ? 

นักลงทุนสามารถเริ่มต้นลงทุน REITs ได้ด้วยการเปิดบัญชีซื้อขายผ่านตลาดหลักทรัพย์ โดยนักลงทุนสามารถตรวจสอบข้อมูลกองทรัสต์ได้ผ่านหน้าเว็บไซต์ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย หมวด PF&REIT (PROPCON) ครับ โดยก่อนเริ่ม นักลงทุนควรศึกษาข้อมูล REITs ให้ละเอียดก่อนตัดสินใจลงทุน แนะนำให้คุณลองอ่านข้อมูลหลักทรัพย์ งบการเงิน รวมถึง Factsheet จะได้รับข้อมูลที่ละเอียดและครบถ้วนมากที่สุดครับ

ทีมงาน Gotradehere ขอแชร์ : ในปัจจุบัน ประเทศไทยมีกอง REITs มากกว่า 50 กอง และมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นในทุก ๆ ปี โดยสามารถติดตามเพิ่มเติมได้ที่หน้า “หลักทรัพย์เตรียม IPO – REIT” นอกจากนี้ REITs ยังสามารถลงทุนในรูปแบบของกองทุนรวมได้ เนื่องจาก บางกองทุนมีนโยบายการลงทุนในสินทรัพย์ประเภทนี้ อาทิเช่น LHTPROP (LH Fund), TGREIT (TISCO) หรือ KFGPROP (Krungsri Asset) เป็นต้น ซึ่งถือว่าเป็นอีกหนึ่งตัวเลือกการลงทุนที่น่าสนใจครับ

หมายเหตุ : นักลงทุนสามารถซื้อขาย REITs ในช่วงเวลาเดียวกันกับการซื้อขายหุ้น คือ ช่วงเช้า : 10:00 – 12:30 น. หยุดพักเที่ยง : 12:30 – 14:30 น. และช่วงบ่าย: 14:30 – 16:30 น. โดยให้บริการเฉพาะวันจันทร์-วันศุกร์ และหยุดวันเสาร์-อาทิตย์ รวมถึงวันหยุดนักขัตฤกษ์

ตัวอย่างกอง REITs ที่น่าสนใจในประเทศไทย

ทีมงาน Gotradehere ขอแนะนำ 7 กอง REITs ที่น่าสนใจในประเทศไทย โดยคัดเลือกจากจุดแข็งในด้านการให้ผลตอบแทนสูง, ความมั่นคงของรายได้ และพื้นฐานทรัพย์สินที่มีคุณภาพ รวมถึงชื่อเสียงและความนิยมในประเทศ โดย 7 กอง REITs ที่น่าสนใจ มีดังนี้

หมายเหตุ : นำเสนอข้อมูลจากเว็บไซต์ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ณ วันที่ 12 พฤศจิกายน 2568

REITs เหมาะกับนักลงทุนแบบไหน ?

REITs หรือกองทรัสต์ เหมาะกับนักลงทุนที่ต้องการผลตอบแทนระยะยาวอย่างสม่ำเสมอ และกระจายความเสี่ยงให้กับพอร์ตการลงทุน นอกจากนี้ REITs ยังเหมาะกับนักลงทุนมือใหม่ที่ต้องการเริ่มต้นลงทุนด้วยงบเพียงเล็กน้อยและยังไม่มีความรู้มากนัก เนื่องจากการลงทุนกับกอง REITs ไม่จำเป็นต้องบริหารกลยุทธ์การลงทุนเอง แต่จะมีผู้จัดการกองทรัสต์มืออาชีพ (REIT Manager) คอยดูแลและปรับแผนกลยุทธ์ให้ครับ แล้วคุณเป็นนักลงทุนแบบไหน ? อาจจะลองสังเกตจากประเภทนักลงทุนที่เหมาะกับ REITs ดังนี้ครับ

• นักลงทุนที่ต้องการรายได้แบบ Passive Income 
• นักลงทุนที่หวังผลตอบแทนระยะยาวเกิน 5 – 10 ปี
• นักลงทุนที่เน้นความมั่นคง ไม่ชอบความเสี่ยง
• นักลงทุนที่อยากลงทุนอสังหาฯ แต่ไม่อยากบริหารจริง

แต่อย่างไรก็ตาม คุณควรศึกษารายละเอียดให้ครบถ้วน รวมถึงวางแผนจัดการความเสี่ยงให้รอบคอบก่อนการตัดสินใจลงทุนทุกครั้งครับ

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับ REITs คืออะไร ? 

กองทุน REIT ซื้อที่ไหน ?

นักลงทุนสามารถซื้อกองทุน REIT ได้ผ่านช่องทางตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย โดยต้องเปิดบัญชีซื้อขายหลักทรัพย์ก่อน หรือถ้ามีบัญชีซื้อขายหุ้นอยู่แล้ว สามารถใช้บัญชีเดิมได้เลย ไม่ต้องเปิดบัญชีใหม่

ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่า (REIT) คืออะไร ? 

ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่า (REIT) หรือที่เราเรียกกันว่า Leasehold REIT คือ กองทรัสต์รูปแบบหนึ่งที่รวบรวมเงินลงทุนจากนักลงทุน เพื่อนำไปซื้อสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว

ผลตอบแทนจาก REITs เสียภาษีไหม ? 

สำหรับเงินปันผลที่ได้รับจากการลงทุน REITs ของบุคคลธรรมดาจะถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย 10% ทันที หรือไม่เลือกหัก ณ ที่จ่าย 10% และนำเงินปันผลที่ได้ไปคำนวณภาษีตอนปลายปี ตามเงินได้พึงประเมิน 40(4)ข

สรุปเกี่ยวกับ REITs คืออะไร เหมาะกับมือใหม่จริงไหม 

REITs คือ การลงทุนรูปแบบหนึ่งที่คล้ายกับการลงทุนในกองทุนรวม แต่เปลี่ยนจากการระดมทุนเพื่อกระจายการลงทุนในสินทรัพย์ต่าง ๆ เป็นการระดมทุนเพื่อเช่าหรือซื้อกรรมสิทธิ์สำหรับถือครองอสังหาริมทรัพย์เพื่อการสร้างรายได้ในอนาคต จากนั้น จะนำรายได้หรือกำไรจากการปล่อยเช่าหรือให้บริการมาแจกจ่ายคืนให้แก่นักลงทุนในรูปแบบเงินปันผลตอบแทนครับ 

ซึ่ง REITs ค่อนข้างตอบโจทย์สำหรับเทรดเดอร์มือใหม่ที่อาจจะยังมีประสบการณ์ด้านการลงทุนไม่มาก แต่มีความต้องการลงทุนในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากการลงทุนใน REITs จะมี REITs Manager คอยดูแลและปรับกลยุทธ์การลงทุนให้แก่คุณ อีกทั้ง ยังใช้ต้นทุนเพียงเล็กน้อยก็สามารถเริ่มต้นลงทุนได้แล้วครับ 

สุดท้ายนี้ คุณควรศึกษารายละเอียดของกองทรัสต์รวมถึงปัจจัยอื่น ๆ ให้รอบคอบก่อนตัดสินใจลงทุน และต้องไม่ลืมที่จะบริหารความเสี่ยงด้านการลงทุนทุกครั้งครับ